编者按:住宅上涨,写字楼下跌,别墅被激活,商铺却走低,二手房市场独辟蹊径,博得了大上扬的趋势，西安楼市兴许只能用“冰火两重天”来形容。有业内人士归纳：住宅上涨是缘于外埠品牌拉动；写字楼下跌是因为市场需求不足；别墅激活是归于品质别墅涌现；商铺走低是由于股市在“捣乱”；而二手房市上扬，却又是困为新房售价的不断上涨。归纳起来，各种业态的发展态势并非用一两句话就可以总结。本报针对这一话题成立了专题报道小组，对西安的住宅、写字楼、商铺、别墅、二手房进行了为期一周的采访，意在从中揭示西安楼市各种业态上涨与下跌、升温与低靡的真实原因……

    开发商捂盘 炒房团“浇油” 外埠品牌拉动　住宅楼 潜藏“推手”

　　据日前西安市房屋管理局等部门统计数据显示，2007年上半年西安住宅在售均价为3412元/平方米，同比增长6.09%；受此影响，二手房价格同比上升7.9%，均较历史年份增幅加大。此消息经媒体披露后，西安地产业界一些资深人士认为，西安房价上半年增幅可能远不止这个数字。不争的事实是，2007年上半年商品住宅均价增幅已达到了历史新高。

　　高需求拉动房价这是西安当前房价高速增长的主要因素，但高房价是否皆因需求所致？答案显然是否定的。那么，一贯以理性著称的西安楼市为何在调控背景下房价持续上涨？记者采访得知，当前西安楼市有3个“隐形推手”在推动房价高速上涨。推手一：开发商“捂盘惜售”

　　和去年下半年的低迷观望不同，今年初西安楼市开始报复性反弹，在这种情况下精明的开发商普遍采用“捂盘惜售”的手段获取更大的利润，导致房价上涨。

　　西安市朱宏路某花园从今年4月份开始，在未公开房价和开盘日期的情况下以收取“意向金”的形式进行所谓的销售。记者日前曾多次致电该楼盘打听房价和开盘日期，对方均以正在完善手续为由予以搪塞，并一再表示总共400余套的小区现在已预订了300余套，提醒记者“预购从速”。

　　据了解，该花园采取的正是“捂盘惜售”的手段，这样做的结果是房源和终端消费群均控制在了开发商的手上。在不愁终端消费群的前提下，房价到底定多少当然由开发商说了算，利润也自然落到了开发商的口袋，而整个房价的形成俨然是市场决定的。

　　据资深业内人士透露，开发商“捂盘惜售”的手段可谓是花样繁多。另有两个比较常用的手段就是,开发商通过放缓开发节奏和代理公司垄断房源造成房源紧缺的假象、散布虚假信息从而推动房价上涨。

　　推手二：炒房团“火上浇油”

　　今年4月份，来自深圳的一行10余人在西安开始考察炒房。据知情人士透露，该团体已于5月份开始全面推行他们的炒房计划，首个落单楼盘项目在西安丈八路。

　　该团李先生日前在接受记者电话采访时表示，深圳房价的虚高和当地的调控打击已使一些投资客“渐生退意”，从今年初开始,一些投资客已转向“二线城市”，而各种综合的原因也使西安成为目标之一。他认为，炒房和投资期货有相通之处，就是市场预期，投资者通过“买涨”、“炒涨”赚取差价

　　一位资深策划人士告诉记者，当前在西安类似这样的炒房团体有很多。陕西新城市房地产公司推广部经理鱼涛告诉记者,外埠品牌在“一线城市”成就了许多炒房团的“辉煌”，培养了一大批“粉丝”炒房团, 当这些外埠品牌进入西安后，接踵而来的就是这些“粉丝”炒房团，而这些“粉丝”炒房团无疑壮大了西安的炒房大军，推动西安房价上涨。

　　西安大明宫实业集团房地产公司总经理王缙和认为，当前西安当地居民炒房的比重要远远大于外地炒房团，这主要是由金融投资渠道单一造成的，而炒房行为必然导致房价上涨。

　　据央行公布的数据显示，今年4月份，国内居民储蓄存款减少了1674亿元，在目前投资渠道不畅的情况下，很多居民将手中的储蓄投入了楼市，导致国内大中城市的房地产市场投机炒作现象大增，房价上涨。

　　推手三：外埠品牌“拉动效应”

　　近两年，外埠地产企业进入西安房地产市场的大盘集中上市，这些外来和尚以规模性、高档开发为显著特点，极大提升了西安房地产业的竞争水平，但同时也拉升了西安的房价。

　　“我们的项目和他们差不多，可他们的房价总比我们高，我们每次调价‘看齐’时，他们基本上都要有反应，这样我们的房价半年时间被动上调了600余元。”高新区某项目部经理给记者分析其房价为何上涨时如是说。

　　据了解，目前西安热点区域如高新区、曲江、张家堡、?哄钡热鹊闱?域吸引了大量外来企业进驻开发，项目主要集中于高端定位，销售均价普遍比区域平均房价水平高出数百甚至是千元以上。从热点区域房价走势来看，外来地产品牌企业项目对区域房价拉动作用非常明显，目前西高新和曲江的外来品牌房价多数已突破5000元/平方米。

　　业内人士分析认为，外埠品牌房价对周边其它项目价格产生了示范拉动效应，从而带动了整个区域房价和地价的攀升，进而形成了房价不断上涨的恶性循环。　　（本报记者 朱云清）

　　区域分布不均 消费需求不足　写字楼 有点疲软

　　今年上半年，住宅在售均价为3412元/平方米，较上年同比增长6.09%，而写字楼物业在售均价为4658元/平方米，较上年却下降了2.17%，销售价格于今年出现拐点，开始走低。缘何西安写字楼市场会日渐萧条？我们又该如何突围？

　　导向不明　致使泛CBD严重

　　写字楼市场的发展在西安来说，的确有供大于求的现象，但是这种现象不是指全市的写字楼，而是某一区域供大于求。以前一些开发商认为，甚至现在还认为西安的CBD在高新区及南二环一带，因此在这一区域盖的写字楼较多，必然导致区域性供大于求。就西安市而言，东南西北四个邻郊都有CBD，包括城内、钟楼商圈都是CBD商圈。但城内限高，所以在城里写字楼虽然也有一些，但是企业进行商务办公则多选用酒店式公寓。由于目前人们过多的把目光投向高新区和南二环，所以在城东或城北的写字楼即使是高档次的，其租售价也偏低，而城内和高新区则偏高。

　　分布不均　写字楼开发失衡

　　有专业人士认为，过度竞争和分布区域不均衡是导致西安写字楼市场持续低迷的一个重要因素。从目前西安写字楼的在销情况看，目前市场上在销楼盘大约近100栋，主要集中在三个区域：城内、城南和城北，这三大区域内聚集了西安95%以上的写字楼。

　　城区内的写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便捷的交通有着必然联系，但存在的主要矛盾在于交通拥堵、停车场少、硬件配置不高、空间狭小的弊端。环顾西安市场，高新区无疑是各路诸侯血拼的重中之重。该区域目前共有绿地SOHU同盟、西港国际大厦、豪盛?旺座SOHU现代城、秦唐12栋等中高端写字楼，其价格约在4000-8000元/平方米，而且以大面积整层销售为主。在西安城南区域，大南门外的长安路和南二环一带，更是集中了大量的办公用房和写字楼项目，其中不乏长安国际这样的高档写字楼，又因为便捷的交通和浓郁的商业氛围，这里成为众多成长型公司和外来企业的主要聚居地。

　　新崛起的城北，沿未央大道，也推出了一些商住一体的项目，如经发大厦、中登大厦、利君V时代等纯正的写字楼项目。而城东和城西则没有形成一定的规模。

　　需求不足　制约写字楼发展

　　针对全省和西安市写字楼市场出现的这种不正常现象，西安交通大学房地产研究所的杨东朗教授认为，这种现象是由三个主要因素造成的：一是有效需求不足。这是主要原因，每年新增的工商企业、公司十分有限，对写字楼的需求自然也非常有限；二是销售价格高。许多新兴公司、企业因为经济实力受限，面对高价格只能“望楼兴叹”；三是西安的国有企业、大中专院校、中小学比重较大，办公场所基本上是自主修建。他们还利用自身的地段优势，将闲置的办公场所、招待所、临街门面房经过改造后用于出租，由于成本较低，租赁价格也相对灵活，颇受中小企业的青睐，对写字楼市场造成了一定的分流和冲击。

　　多元发展　瓶颈方能突破

　　目前，写字楼市场虽然在西部大开发及西安经济腾飞的背景下，项目越来越多，从规模和定位来看，规模都不断扩大，同时，中高档次的写字楼项目日益增多。从价位上看，5000-6000元每平方米至上万元每平方米的占绝大多数。其实，随着社会的发展，需求的多样性愈加明显，写字楼开发也应面向不同消费阶层提供高、中、低端的产品。

　　虽然有商务公寓、商住两用楼，但由于使用安全性办公环境和服务等方面适应不了企业办公的条件，这并不是未来的发展方向。但作为写字楼市场也应该有一些适应小型企业或公司办公的环境。每个项目都应有自己的客户群，开发商在做高中档写字楼的同时，也开发一些适应市场的低端产品。这样，未来的写字楼市场将会因地段、产品的品质、物业管理服务不同而划分成高、中、低档三类，形成多元化的局面，为西安的经济发展创造良好的条件，使写字楼市场更加繁荣。

　　城市骨架拉大 商业竞争加剧　大商圈 面临“裂变”

　　有人说，西安商业地产的发展是有血统传承的，古城西安的商业传统由来已久。从东大街富有传奇色彩的骡马市，到西大街的西部仿古街区，向南蔓延，西安万达广场，跨过金腰带南二环，到达曲江，大唐通易坊、大唐不夜城等。放眼向西，到大唐西市，传统与现代交相辉映，昭示出西安商业地产日益浮现多元化、国际化、商业回归文化主题的特点，特色化和专业化成为市场大趋势。

　　城市扩张刺激三大商圈延伸

　　目前西安商业地产已经形成了三足鼎立的格局。即以东、西大街为主的钟楼商圈；以长安路为主的小寨商圈；以轻工、康复路为主的长乐路商圈三大商圈。东、西大街以时尚主题对话世界经济，轻工、康复路商圈以批零兼营延续历史商脉，小寨商圈以高校消费群体接轨国际。

　　小寨商圈作为西安第二大商业核心区域聚集着城南最为密集的人流，且不断向外延伸，成为西安商业地产市场上不可或缺的一员。城东拥有西安商贸核心代表的轻工、康复路商圈。长乐路也已逐渐形成了康复路之外的城东商业代表，白马世纪广场、西北商贸中心、新兴24G、轻工综合商务楼等项目建设，无疑使城东商业地产得以延伸。随着 “皇城复兴”计划近一步落实，市政府北迁，城内区强化文化、旅游、商贸、金融、娱乐功能，恢复历史文化古城风貌，彰显古城特色。

　　随着西安城市骨架的拉大和快速推进，二环外的一些发展中区域开发项目的商业配套建设量开始走高，在商铺物业供应量中占到较高比重。如：高新区这些年的发展举国瞩目，近年来，世纪金花、易初莲花、金鹰国际购物中心极大地方便了高新区居民的生活，使得高新区成为西安最为繁华的地段之一。就城西而言，目前商业多集中西门、玉祥门、土门等成熟居住圈内，多为社区配套商业，缺乏多元化、大规模，高档次的商业设施。专家预测，随着西大街的开街，大唐西市的建成，城西可能大器晚成。而曲江大唐不夜城等一大批商业设施的建设，将也使曲江新区成为西安商业地产较为活跃的地区之一。
特色化和专业化将成市场主角

　　房网信息显示，西安商业用房竣工面积在2003年以前持续增长，但2004年受供求关系影响，市场销售量出现下滑趋势。直到2006年，市场供应又出现新的高潮。

　　随着西安城市规划建设的全面推进，旧城改造和城市中心区的规划建设，城市骨架不断外扩，各区域房地产开发呈现一片繁荣景象，新的商业楼盘也大量涌现。专家预测，未来西安的商圈将出现“裂变”的态势，各商圈将在“变身”中逐步完善，借助商业地产更加专业的开发理念，发动已有的潜力积聚更多的人气从而使自身“羽化成蝶”。预计未来几年，商业地产商间的竞争加剧，西安市的商业竞争将更趋激烈，专业化、特色化商业形态将应运而生，并获得发展。总体来说，西安商业地产区域多元化趋势是一个商品经济发展的历史必然，而特色化、专业化、国际化、具有文化品位的商业地产将成为市场主角．　　　（本报记者 赵若乔 实习生 段佩）(田红梅/文)